老牌港资加码内地 多家企业在内地投资明显提速

内地的规模房企相继躺平之际，曾经步调较慢的老牌港资，正看准机会大力布局内地市场，逆势而动。

今年以来已接连落子西安、深圳、上海的太古地产，在10月24日再度宣布了一项新投资，将与中免股份在海南三亚合作开发一个以零售为主导的度假型商业项目。这是太古地产于未来十年在包括中国内地在内的核心市场投资1000亿港元的项目之一。

着力加码内地的，还有香港地产界“四大天王”之一的新世界发展。该公司第三代掌门人郑志刚近期也公开表示，现在是最好的投资内地的时期，未来12个月内将在内地多个城市投资共计100亿元。

此外，香港置地、瑞安房地产、嘉里建设、恒基兆业、嘉华国际等港资，近来也在包括北京、上海、广州、深圳、武汉等一二线城市拿地扩张。值得一提的是，此番众多港资开发商加速回归内地市场，投资力度加大的同时，开发步伐也明显加快，改变了过去动辄数年、数十年的慢开发模式。

业内普遍认为，谨慎的港资在过去错失了内地楼市快速发展的契机，但在当前的行业寒冬中，多元收入、稳健财务以及领先的开发运营实力，为港企的逆势加仓内地市场奠定了基石。

港资开发商以真金白银投入内地市场的关键仍在于对内地的看好。郑志刚在对外披露投资计划时，更表示“(内地)房地产市场将在未来一两年内复苏得非常非常好”。恒隆地产董事长陈启宗也认为，未来的中国仍会像现在一样是最佳的投资地之一。

投资步伐明显加快

错失了内地房地产市场高速增长的黄金十年，以稳健保守著称的港资开发商，如今高调现身，动作频频，再度加码投资。

在9月份的上海三批次集中供地中，进入上海市场已有30年历史的嘉华国际现身，拿下徐汇区一宗地块，总价约37.3亿元，是巨无霸综合体徐泾华之门的一部分。

10月下旬，包括嘉华国际、新世界等在内的4家香港地产发展商与华润置地签订战略合作协议，增强各方在内地及香港相关业务的投资及影响力。

事实上，新世界发展的布局动作则更早更频繁。2021年初，该公司将内地业务的总部迁至广州，并同步加快了在内地的投资步伐，且涉足的物业领域越发广泛。

除了在大湾区、长三角拿下的多个开发项目之外，今年4月下旬，新世界超以19亿元的总价，从龙光交通集团收购了高速公路的管理及营运公司的部分股权;5月份，又斥资22.9亿元收购了位于成都、武汉两座城市的共6项物流资产。

值得注意的是，港资开发商此轮加码内地的风格与之前有了些许不同，最明显的就是大踏步推进投资。

太古地产在今年初披露了千亿投资计划，其中将有50%投放于内地的投资项目。3月份便在西安摘地，以打造第四座太古里项目，预计投资70亿;8月与深圳福田区签署合作协议，同月宣布旗下酒店项目将率先落地;9月下旬，该公司又携手陆家嘴集团，参与开发上海前滩的21号地块。

2020年初就曾在上海徐汇滨江豪掷超310亿拿地的香港置地，在今年6月份上海土拍中，联合招商蛇口、徐汇城投，再竞得徐汇区斜土街道地块，总地价约47.33亿元;2021年12月，香港置地还分别在重庆、成都摘地。

同样大手笔拿地的还有嘉里建设。该公司在2021年初摘得了浦东新区一宗商住办综合地块后，又在2022年初斥资超133亿元获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等上海地标。

加快的步伐不仅体现在投资拿项目上，还表现在开发和入市的节奏上。过去的港资以慢开发闻名。20世纪90年代起，以恒隆、新鸿基、瑞安房地产为代表的港资开发商便开始陆续进入内地市场，但30年过去，不少港资在内地建成并开业的项目不算多，开发周期颇长，太古地产在上海、广州开发的两个太古汇，周期在10年及以上，目前开业的商业项目仅有6个;李嘉诚旗下的长实集团则多次陷入“囤地”风波。

如今的港资则加速明显。太古地产2021年签下的上海张园项目，第一期预计于2022年第四季度开业;刚官宣的三亚项目，则预计于2024年起分阶段落成。有曾在太古地产工作多年的业内人士感叹，“太古也快起来了”。同样地，2021年4月在广州番禺竞得一宗地块的新鸿基地产，在当年底便动工，并预计2025年起逐步落成。

另据第三方研究机构克而瑞观察，部分港资开发商的开发模式也发生了变化，例如新世界发展在住宅销售领域调整了买地策略，倾向于在二三线城市购入规模较小不需要长期发展的土地，以缩短发展周期，加快周转速度。

“以擅长慢周期开发闻名的港资房企，主动拥抱快周期开发模式，无疑是因地制宜，在内地多年的发展中学习到的经验，能有效减轻企业资金链的承压。”上述机构指出。

有意持续加码内地

港资开发商在内地开疆拓土的关键背景之一，是过去以规模为导向的内地开发商接连陷入债务危机，将自救作为核心要务。2021年下半年以来，曾经狂奔猛进的房企基本暂停了新增投资。克而瑞统计显示， 2022年以来，投资“暂停”的企业超过30家;9月份，超过七成50强房企无投资的动作。

这在一定程度上给港资创造了更多空间。“目前投资机会还是比较乐观的，项目选择空间比较大，竞争也相对小。”克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示。

能在当前把握住机会的关键在于，港资开发商对经营收益、财务稳健和现金流的注重。

各家港资披露的截至今年6月末的财务数据显示，新世界发展可动用资金高达1050亿港元，其中现金及银行结余约622亿港元;新鸿基地产的银行存款及现金超200亿港元。同时，很多港资房企的杠杆率处于极低的水平，据克而瑞数据，嘉里建设、新鸿基地产在2021年末的净负债率低于20%，恒基兆业不到25%，而太古地产的这一指标甚至不到5%。

在克而瑞看来，港资房企如此经营风格的成因，一方面是金融危机的经历，使得存活下来的港资房企普遍偏向更为谨慎、保守的经营策略，另一方面则是港资房企多数是以家族企业的模式发展，其管理层整体的经营逻辑和对风险的认知，表现为更追求家族财富的世代稳健增长和企业的长久发展。

即便是在扩张速度明显加快的当下，港资开发商在现金流方面仍保持着较强的管控意识。以嘉里建设为例，其获取的上述超百亿上海黄浦商住办地块，在选择之初就做了初步的资金流预测。该公司管理层表示，在城市更新、商业、办公等业态之外，地块包含了一部分住宅，能够“对长短中的资金流有比较健康的调节”，形成持续的收入。

“正是基于这样的长期经营目标，港资房企在偏好开发并持有内地核心一二线城市的投资物业和商业地产项目，以获得更好的现金流表现和长期稳定的投资收益。”上述机构指出。

在上海，无论是新世界的K11，还是新鸿基旗下的国金中心、ITC，抑或是香港置地正在开发中的徐汇滨江西岸金融城，皆是核心地段的标志性建筑;太古地产在北京、成都打造的太古里，武汉、昆明的恒隆广场等，也都是各地的潮流地标。

一位在港资有多年工作经验的内部人士认为，在内地开发并运营持有型物业方面，港资开发商实则具有先天优势，“和其他外资比，港资了解内地行情，如果和内资比，港资起步早，在商业运营和操盘能力上有经验积累以及品牌资源的累积，内地开发商基本上是在改革开放后才起步，在很多层面上会弱于港资”。

尽管当前很多内地开发商的设计等能力已接近国外的水平，“但商业是看资源整合、长期运营能力，如租户的组合设计、国际品牌的招商能力等，”他续称，“很多国际品牌进入中国的试验田第一站就是香港，港资因此有了得天独厚的优势。而内地开发商在这个领域的号召力较为欠缺，或许能吸引到已进入中国市场的品牌，但在吸引亚洲首店、内地首店上则不一定。”

天时、地利之余，港资开发商将真金白银持续投入内地市场的核心逻辑，实则仍是对内地市场的看好。

嘉里建设时任董事会主席黄小抗多次表达对内地经济的看好，2022年初时提及，国内外经济、疫情的形势客观上较为严峻，但行业在政策的引导下朝着健康的方向发展，“整体来看，今年或是今后房地产的情形，包括内地、香港，都应该往比较宽松或者是比较健康的趋势发展”。

陈启宗在2022年的中报致股东函中表达了对世界局势、经济前景与营商环境等的忧虑，但“放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间，中国仍会像现在那样，是最佳的投资地之一”。

抛出了千亿投资计划的太古地产同样抱有信心。“自上海和北京相关措施解除以来，我们看到稳步的复苏，并认为下半年将继续复苏，”该公司管理层指出，“我们仍然非常致力在内地市场投资，主要是一线、新一线城市的零售项目，内地项目前景依然强劲。”

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