全国首次！济南全面推行二手房“带押过户”登记新模式

为了激活当地存量房市场，近月来，一些城市试点推出二手房“带押过户”业务。其中，济南全面推行二手房“带押过户”登记新模式。

8月17日上午，在济南市委、市政府举办的新闻发布会上介绍称，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。

所谓“带押过户”，即指对于存在抵押的房产要上市交易的，不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

济南方面介绍，“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。

目前，该二手房交易新政已在当地工行、建行、北京银行等多家银行试点，顺利办理了几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。接下来，“带押过户”还将在全市二手房市场全面推行。

济南试点二手房“带押过户”的背后，是较长时间内，当地二手房市场的交易颓势。

根据国家统计局发布的70城房价数据，7月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，济南二手住宅销售价格环比下降0.2%。自去年9月以来，济南二手房价格连降11月。

另据东吴证券最新统计，截至15日，济南今年8月商品住宅房成交同比降幅达到29.3%，今年累计成交同比降幅为31.8%。而在山东另一城青岛，今年8月商品住宅房成交同比降幅为9.9%，今年累计成交同比降幅为10.5%。

“近年来，二手房占全部房屋交易比重都是下降的。这背后的主要原因之一，就是二手房交易成本太高，周期太长。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，在城市的热点区域，只要挂牌价不低于市场价，二手房交易就要6～12个月的周期，其中赎楼和贷款占据其中的一半时间。这导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。

根据济南试点工作情况，“带押过户”可将二手房交易办结时限缩短到3个工作日内。

此前，根据《济南时报》消息，在当时办理二手房交易过户的流程为“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。

李宇嘉称，“带押过户”是有规可循的。此前也有城市试点，但由于银行担心资金风险，未能有效全面推进。

根据《中华人民共和国民法典》，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。也就是说，在《民法典》生效后，在不动产交易时，无需先还贷、解押再进行转让，买卖双方可以直接申请“带押过户”。

为确保资金安全，在济南推出的“带押过户”新模式里，引入了公证处“提存账户”，以解决买卖双方互不信任的问题。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险，或交易双方出现意外情况，导致交易失败，资金就会原路返还，避免发生纠纷。此外，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户”。

除济南外，第一财经梳理公开信息发现，近来，昆明、金华、珠海等地也曾办理二手商品房“带押过户”业务，而在广东省始兴县，7月底还将“带押过户”的新不动产登记模式延伸至工业厂房的过户登记业务中。不过，在这些城市，可办理该项业务的，仅为由当地监管部门指定的少数商业银行。

8月2日，昆明市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局与建设银行省分行也举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，并在当日办理了首笔二手房“带抵押过户”业务。

建行云南省分行相关负责人公开介绍称，存量房“带抵押过户”合并登记启动后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户中直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，以确保交易的安全性。

6月底，金华首笔二手房“带抵押过户”按揭贷款业务在金华银行市府支行落地，实现了二手房买卖转移登记、抵押注销登记、抵押再次登记“三合一”办理。截至6月底，金华银行是全市唯一合作的金融机构参与系统开发。由金华市住房和城乡建设局作为交易资金监管的实施机构，遵循安全、便捷、无偿的原则，设立资金监管专用账户，对买卖双方在交易过程中的交易资金进行监管，有效保障交易资金安全，维护买卖双方合法权益。

易居研究院智库中心总监严跃进在接受记者采访时称，近期，全国二手房市场有一些回暖迹象，但成交企稳的背后，可能是因为多地松绑二手房限售、限购和限贷政策，短期集中释放需求所致，不具有长期性。

他表示，济南等地的做法具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、进而以二手房交易活跃带动一手房市场复苏的创新政策。

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