“停贷”事件后 房企海外融资几近关闭？

自7月份出现楼盘“停贷”事件后，楼市复苏进程有所减缓，房企的融资环境也持续低温，市场对企业的信心再度受到冲击。

中指研究院最新监测数据显示，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，环比情况仍未明显回暖。而从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。

海外融资渠道几近关闭

从各个融资渠道看，房企海外融资收缩尤为剧烈。7月份房地产行业海外债融资同比下降98.0%，环比下降幅度也高达74.5%，仅有卓越商管发行一笔海外债。债券展期情况则愈发明显，通过交换要约重新上市的金额达395.8亿元。

联合国际近日也发布报告称，2022年上半年，境外房地产美元债券发行量同比下降77.2%。许多房企采取交换要约，或将其到期债券违约，鉴于合约销售下降和再融资渠道收窄，房企在中短期内仍将面临流动性紧张及还款的压力。

对大多数房企来说，通过海外渠道再融资已是难上加难。某国资房企告诉记者，受房企密集违约事件影响，现在海外融资渠道已基本关闭，即便在境内融资也并非毫无阻碍，比如以前能靠企业信用融资，现在则需要追加抵押物。

海外融资难，房企的偿债压力却有增不减。中指研究院数据显示，今年房企尚有1328.9亿元海外债余额，预计海外融资将以延长存量债务期限为主，新增融资额难以有所突破。

在境内融资市场，房企发债有逐步走暖的趋势。此前，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企在信用保护工具之下发行公司债券，被视为民营房企融资破冰的信号。中指研究院数据显示，7月份房地产行业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%，信用债发行基本稳定。“7月信用债同环比变动很小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，境内债融资已经进入平稳时期。”

但从发行主体来看，国央企依然为主力，1～7月发行额占比达87.8%，高于上年同期17个百分点。虽然此前5家企业被选定为示范民营房企，前后发行多笔信用债，但并未有其他民企积极跟进，仅滨江7月发行一笔9.7亿元的短融。

“7月为信用债到期高峰，多家出险企业为到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元。民企偿债状况不佳，拉低了投资人对民企再融资能力的信心。”上述研究院称。

仍需警惕违约事件发生

当下，房企的融资能力正在急剧分化，头部优质房企融资优势仍较为明显。比如，7月发行债券的企业有15家，其中发债量最大的是万科，发债总量达到了64亿元;招商蛇口发行的13亿元超短融利率仅2.08%，为本月房企发行债券中最低。

而对许多流动性承压的房企来说，申请债务展期，已是行业低温下的常规操作。

据信达证券统计，7月有7笔境外债发生实质违约，违约本金合计18.61亿美元;2笔境内债未按时兑付本金，合计本金17亿元;16笔境内债展期，整体违约情况较上月有所恶化。此外，还有8家房企被境外评级机构下调主体评级。

比如，宝龙、融信、正荣、佳源、恒大、金科、世茂、花样年、奥园等房企，均有对境内到期债券的展期动作，宝龙、俊发、上坤、融信、三盛、世茂则发生了境外债实质性违约，违约规模从一亿美元到十亿美元不等。

进入8月份，房企偿债困难的情况仍在持续。近日，此前扩张势头迅猛的龙光集团，决定暂停支付境外美元优先票据到期的利息，包括2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据等。

不甚乐观的是，2022年下半年、2023年和2024年仍将是房企的偿债高峰期。据克而瑞资管(CAIC)统计，仅在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约为617亿元。

在今年剩下的五个月，到期债务余额超过百亿的有恒大、中海、佳兆业、融创、保利、华夏幸福、合景泰富、阳光城、雅居乐、绿地、融信等诸多房企。

克而瑞表示，2022年以来已有不少房企曝出债务违约事件，由于当前仍有部分房企存在流动性问题，未来可能有更多房企债务违约，仍需要行业注意。

有机构认为，房地产市场低迷背后的风险并非不可控。联合资信认为，房地产的市场低迷，对金融机构的影响在现阶段是有限的。基于可控的不良贷款比例，中国各级别银行在风险敞口上限制了它们在房地产市场的风险。

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