上海土拍首日15宗地成交价355亿 9宗仅一家房企报名！

7月25日，上海二次集中供地掀开帷幕，共有15宗地完成出让，总成交价约为355亿元。

具体来看，有9宗仅一家房企报名，于底价成交，涉及浦东新区、奉贤、静安、杨浦、松江、青浦等区。今日进行现场竞价的地块共有6宗，4宗拍至中止价进入“一次报价”阶段。

土拍首日的明星地块莫过于长宁区新泾镇的一宗地块，共吸引了6家房企参与，是报名房企最多的一宗。

据出让文件，该地块容积率1.2，规划建面约为2.77万平方米，限高12米，住宅下限为80套。该地块临近上海动物园、西郊宾馆，周边是别墅区，包括“沪上第一豪宅”檀宫、西郊青溪花园、田园别墅等，市场价格多在亿元以上。2019年，檀宫有一套总面积超1500平方米的豪宅挂牌出售，叫价超5亿元，单价超30万。

(6宗现场竞价地块成交情况)

不过，受制于禁墅令，该地块已无法建成独栋别墅。上海市长宁区规划和自然资源局表示，该地块为二类住宅用地，以多层住宅为主，根据相关要求，不允许建造三面临空(两户双拼)或四面临空(单户独栋)的别墅。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“在这一容积率水平下，该地块可以做联排或叠加别墅，再配合多层的洋房类产品，或许不及周边别墅的豪气，但如此低的容积率也已很少见。”同时，“该地块16.3万元的房地联动价已经突破了上海土地市场的房地产联动价最高纪录，与2021年翠湖五集的预售备案均价相近，后者为16.5万元/平。”

这一绝版地块最终由上海城投以27.63亿元的价格收入囊中，成交楼面价近10万元/平方米;溢价率为9.67%。这也是土拍首日最高的溢价率。

溢价率次之的地块为浦东新区的川沙地块、唐镇地块，二者分别以9.44%、9.36%的高溢价率花落上海本土房企陆家嘴和华南房企华发，成交价分别为47.7亿元、44.89亿元。

首日的另一大赢家为保利发展，其与越秀组成的联合体以底价47.75亿元获取了杨浦区江浦社区的一宗地块，这也是首日总价最高的地块。除此之外，保利还与招商蛇口、新世界联手，成功拿下了普陀区中山北社区地块，总价为34.2亿元，合计涉及资金超80亿元。

成功摘得两宗地块的背景是保利发展的“广撒网”。市场消息显示，在首日的6宗现场竞价地块中，皆有保利报名的身影。

(9宗底价成交地块情况)

除了保利之外，上海本地房企陆家嘴、奉贤发展也分别以79.35亿元、21.82亿元的总价，各自获取两宗地块。

本次土拍中也出现了民营房企的身影。上述长宁区地块的参拍房企中有新城控股出现，并进入了一次性报价环节，而新城在已超过2年的时间未在上海土地市场出手，上一次拿地是在2020年5月。上海本地民营房企宝华集团则以11.72亿元的总价拿下了普陀区桃浦地块。

值得一提的是，延续首轮土拍的规则，本次地块也采用直接挂牌的方式出让，更多房企得以参与其中。今日底价摘得青浦区夏阳地块的悦达地产，便是鲜少在公开市场上拿地的房企。公开信显示，起家于江苏盐城的悦达地产，隶属于江苏悦达集团，拥有国资背景。有上海房地产业内人士表示，该公司早年通过勾地等方式在上海拿了不少项目，后来也涉足商业板块，在上海开发了位于静安区的悦达889。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，上海楼市的回暖，尤其是二手房市场的明显恢复，对于房企拿地注入信心，预计本次土拍整体热度要超过第一次。

中指研究院土地事业部负责人张凯也认为，在当前的房地产市场调整期，房企投资的避险趋势较为明显，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整体去化速度较快且利润空间充足，对房企的吸引力十足。

上海的落户优惠政策在今日起到了助推作用，浦东新区张江板块盘踞着大量的优质的、享受落户优惠政策的企业，今日两宗进入一次性报价阶段的川沙地块和唐镇地块皆位于该区域，未来随着该区域的产城融合，需求有望进一步提升，房企也将加快在这里的布局节奏。

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