“养老房”被偷卖 法院判合同无效

法院当庭宣判涉案房屋买卖合同无效

2016年4月，时年57岁的高雅琴(化名)经朋友推荐，参加了一个“以房养老”的项目，“说是可以通过抵押现有房产证做理财，12个月为期，每月给付房屋价值的3%，白拿钱还没有风险。”不料此后不仅“利息”没收到多少，房屋还被抵押委托人高价转卖，以致房、钱两空。因此，高雅琴将抵押代理人和买房人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效，归还自己名下房产。昨天上午，该案在朝阳法院宣判，判决涉案房屋物归原主。

理财项目变借款

“养老房”被售卖

原本是为了改善老年生活而选择的理财产品，此后两年却成了自己和家里人最大的心病。59岁的高雅琴介绍，2016年4月，自己经朋友介绍，参加了一个“以房养老”的项目。受高额利息的吸引，她在不清楚合同细则的情况下，将儿子的婚房抵押给了对方。

“当时介绍的时候说是可以以现有房产为抵押进行理财，每月给我房屋价值的3%作为利息，一共12个月，白拿钱也没有风险。”此后在朋友帮助下，高雅琴参加了该项目。并在项目“运营方”广燕彬(化名)、龙武(化名)的安排下，于2016年4月15日，在北京市方正公证处签订了《借款合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《委托书》及《公证书》等大量文件，并交出了房产证和身份证。

彼时，高雅琴完全没有意识到上述文件具备什么样的法律意义，“只知道这是必须要办的手续。”同年4月18日，高雅琴又和对方办理了房产抵押手续。此后一位名叫王月(化名)的“工作人员”分三次转给高雅琴220万元，并支付给龙武28万余元，作为第一个月的利息和手续费，剩下的钱则被用于理财投资。后来两个多月的时间里，高雅琴陆陆续续收到13万元利息，紧接着利息就没了下文。2016年10月14日，高雅琴在找广燕彬了解情况时被告知，涉案房屋已经被龙武过户了，要求高雅琴一家尽快搬出，并归还借款和利息。

说好的理财怎么突然变成了借款?心生疑惑的高雅琴立刻赶到房产交易大厅查询，发现2016年10月9日，龙武就和名为刘凤(化名)的买家办理了过户手续，并取得了新的房产证，且交易价格仅有130万元，严重低于当时市场平均价格。

在未告知自己的情况下，擅自将自己名下房产出售，且价格严重低于市场价，所售房款也未到自己手中，高雅琴觉得自己可能是被骗了。因此，她将抵押委托人龙武、房屋购买人刘凤告上了法庭，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋重新过户到自己名下。她介绍，自己抵押给龙武他们的这套房子位于北京市朝阳区金蝉北里，建筑面积80.95平方米，是自己2010年8月购买所得。

理财人称只是介绍人

不存在自作主张卖房

不久，越来越多的老人称，遭遇了和高雅琴相似的情况。2017年8月，北京市司法局发布消息称，参与此类“理财项目”公证的方正公证处部分工作人员被处分，公证处被停业整顿。而多起事件中均有出现的广燕彬也被警方采取了强制措施，据了解，目前涉及他的刑事案件正在进行中。

而在高雅琴案的审理中，理财人龙武一方表示，高雅琴是通过朋友介绍找到自己，“说知道我认识一些放贷人，因急需资金，希望我从中联络、介绍，借用一些资金使用，并可以给我中介费用。”

龙武称，经自己介绍，高雅琴向王月借用了一些资金，双方也签订了借款合同。为了保证借款的偿还，经出借人要求，高雅琴用涉案房屋进行抵押，并承诺保证及时还款并支付相应利息。龙武表示，2016年7月，高雅琴联系自己说无法偿还借款，希望能帮忙寻找买家，以合理价格尽快将涉案房屋出售以偿还借款，“她说尽快出售，并要求全款支付，我就通过中介公司把涉案房屋信息挂到了网上。”龙武称，自己只是借款介绍人，此后买卖涉案房屋高雅琴本人全程知情，自己不存在任何自作主张、自行卖房的情况，更不存在和刘凤串通卖房的情况。

刘凤则表示，自己是通过网络看到涉案房屋的出售信息，考虑到自己因为家庭原因需要在北京市买房，就签订了购房合同。刘凤认为，自己取得涉案房屋所有权的方式合法有效，高雅琴的起诉属于房屋价格上涨之后的恶意违约行为。

法院经审理后认定

买卖双方存恶意串通

尽管龙武、刘凤都否认存在串通买卖的情况，但据朝阳法院审理查明，王月、龙武等5人的相关银行账户在2016年8月25日之前与之后均存在大额、密集资金往来，据此可以认定该五人存在十分密切的经济利益联系，相对于高雅琴而言，该五人系一个利益共同体。龙武和刘凤所主张的200万元购房款，在短短21分钟的时间内流经多个银行账户，最终又回到初始账户，整个资金流转过程作为一个整体，并未发生200万元款项所有权实质上的转移。因此，法院不能确认该200万元系刘凤向龙武支付的涉案房屋购房款。另一个角度来说，刘凤、龙武等人通过“空手套白狼”的方式，就将高雅琴名下的房产转到了自己名下。

结合刘凤和龙武关于购房款200万元系五人利益共同体之一的何光(化名)代其支付的主张，法院认为，若刘凤是涉案房屋的实际买受人，则刘凤与龙学、何光等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通;若刘凤仅出名，由龙武、何光等人借名买受涉案房屋，则龙武与何光等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通。

一审判令买卖合同无效

令被告协助更正房主信息

昨天上午，朝阳法院就该案作出一审判决，认定龙武代理原告高雅琴与被告刘凤就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效，判令刘凤协助高雅琴将涉案房屋变更登记至高雅琴名下。

朝阳法院认为，根据法律规定，在抵押权人与抵押人协议抵押权实现的情形下，应同时符合如下两个条件。第一，双方达成以折价、拍卖或变卖方式实现抵押权约定的时间应当在具备抵押权实现的条件之后，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权实现的情形之后。第二，所谓协议，在折价情形中，抵押权人和抵押人应当就抵押财产折价的金额达成一致;在变卖情形中，抵押权人和抵押人应当就抵押财产变卖的最低价格达成一致。

本案中王月、龙武和高雅琴所约定的抵押权实现方式，在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人(抵押权人意志的延伸)可以在债权人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿。这种抵押权实现方式并不符合上述通过协商变卖抵押财产方式实现抵押权的两个条件，形式上虽类似于双方协商变卖抵押财产，但实际上由抵押权人自行决定出卖价格，剥夺了抵押人议定抵押财产价格的权利。抵押权人可以自行出卖抵押财产优先受偿，则作为维护抵押权人和抵押人双方权利平衡最后防线的抵押权实现的司法程序亦被规避。

实践中，由于抵押权人取得了出卖抵押财产相关的全部委托代理授权，抵押权人出卖抵押财产的过程往往暗箱操作，对抵押人完全不公开、不透明，抵押人根本无从知晓抵押财产在何时被以何价格出卖给何人，抵押权人甚至可以串通买受人根据抵押财产市场价格的波动肆意伪造买卖合同订立时间，令房屋交易价款数额从形式上符合市场价格，实际上套取增值差价，从而轻而易举地损害抵押人利益，谋取非法利益。

就本案而言，龙武以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高雅琴的利益，应当认定龙武代理高雅琴与刘凤就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。

文/本报记者 孔令晗

摄影/实习记者 吕晓罗

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